介護付有料老人ホーム 東京の話題を聞き漏らさない為に

何にもましてその立地利便性に相対的優位性がなければ、高い空室率は避けられないと考えるべきでしょう。
貸家は、借家人に永住志向が薄いため、とにかく足回りや利便性が最重要ということになります。
つまり、「立地・命」です。
良し悪しはさておき現在の日本は大都市圏、なかでも東京への集中傾向が明らかであり、常識的に考えれば今後もこの方向は変わらないように思えます。
したがって大都市の、しかも中心部に近い貸家ほど空室率を低く抑えられると言えるでしょう。
とくに単身者用貸家はこの傾向が顕著であると思われます。
アパートへの投資希望者が増加する中で、首都圏を中心に数多くの物件が建設されていますが、供給が増加すればするほど空室率や賃料水準は立地の希少性に影響されると言わざるを得ません。
図19をご覧ください。
この図が示すとおり都市中心部や最寄り駅への距離が2倍になると、同じ条件の土地の量は4倍になります。
つまり、最寄り駅から徒歩5分の土地は、徒歩叩分の土地の4倍の希少性があるというわけです。
徒歩1分の差はこれからもっと大きな差になり、希少性が低い立地にあるアパートについては現況の空室率や賃料を維持しにくくなってゆくに違いありません。
こうした状況を裏付ける材料の一つとして、このところの路線価は大都市圏の一部に下げ止まり傾向があるのに引き換え、地方では依然低下傾向が続いています(コラム参照)。
2004年6月、東京都豊島区でワンルームマンションの建設を規制するため、「狭小住戸集合住宅税」(ワンルlムマンション税)が施行され、専用面積却同未満の狭小住戸1戸につき印万円が建築主に課税されることになりました(ただし8戸以下は非課税)。
このワンルームマンション規制は、豊島区に限うす東京お区では複数の区が規制を強化してきており、その規制内容は「専有面積の規制」( 市川未満はダメ、おam未満はダメてあるいはH住戸の割合の規制H(総戸数の3分の1以上が的計以上でなければダメ)などとなっています。
これは、逆にいえば既存のワンルームマンションの希少性を高めることになりそうです。
2004年9月建設総合サイト「KENIP-atz」で左ページのよう芯面白い記事に遭遇しました。
乙の記事によると、「大学の教室ができたため、ピルのテナント誘致に影響がでる」というのです。
実はこれ、風営法がかうんでいるのでした。
風営法の規制とは、学校やベッドのある病院など(「保護対象施設」と言います)から一定の範囲では風俗営業をしてはならないというものです。
風俗営業というと何かいかがわしい、つまり性風俗を連想しがちですが、必すしもそういうものばかりではありません。
風俗宮業には1号かう8号まで分類があり、キャバレー、通常のスナック、麻雀荘、パチンコ、そしてゲームセンターなどとその範囲は広いのです。
ですから繁華街のテナントピルにとっては、これう風俗営業ができなくなるということは、誘致テナントがかなり制限されることを意昧します。
通常の物販や飲食、オフィスに限られてしまうので、この記事中のピルオーナーは頭を抱えてしまったことでしょう。
しかし、この規制も逆の見方をすると、保護対象施設のある繁華街において堂々と風俗営業ができるピルは相対的に希少性があると言えそうです。
法規制が加われば、その反面で希少性のある不動産を生むこともあるわけで、不動産投資には告種の利用規制などへの目配りも大切です。
COLUMN in COLUMN横浜・関内、大学のサテライト開設で風俗庖開業できす(建設総合サイトKEN-Platz2004/09/21)近隣のビルに大学のサテライト教室がオープンしたことで、接待を伴うスナックやパーなどの風俗庖が新たに開業できなくなったとして、横浜市関内地区のビルオーナーうは9月16日、事態の改善を求める陳情書を神奈川県議会に提出した。
陳情したのは、太田町通りや弁天通りの飲食庖ビルのオーナーやテナント、商庖会長など約20者。
関内地区では2004年4月、地下鉄関内駅かう徒歩約5分のビルに、関東学院大学が社会人向けのサテライト教室をオ.プンした。
その結果、風営法に基づく県条例の規定により、大学かう30m以内でパーやスナックなどが開業できなくなった。
陳情書では、関東学院大学の開校が寝耳に水であること、風俗営業者への賃貸契約が不可能となり不動産業者にとって死活問題であること、地元業者の既得権が宵かされることなどを訴えるとともに、条例の改定や特例などの措置を求めている。
これまで述べてきたように不動産の将来における需要は決してパラ色ではなく、希少性に乏しい不動産は「投資」じゃなく「凍死」になりかねない、という実情についてはおわかりいただけたと思います。
そこで本章の結論に行く前に、不動産投資は基本的にどういう考え方で行うべきか、またどういう不動産に対してどのように、どのくらい投資すべきなのかについて、筆者の経験を踏まえながら述べておくことにいたします。
理論だけではラチがあかない不確実性の世界投資はそれによって得られる果実を求めて資本を投下する経済行為にほかなりませんが、問題は、その果実は将来訪れるものであって、程度の差こそあれ不可知な部分があるということ。
不動産投資においては、将来収得できる賃料がどれくらいになるか? 将来の売却価格がどうなるのか?これらが投資した時点で確定しているわけではありません。
その意味では不確実性が高い投資対象と呈一守えます。
この不確実な部分が何らかの方法で「予見」できれば、投資に負けはありませんから、ある程度の種銭さえあれば投資行為のみで豊かな生活を送ることができるでしょう。
ところが、これが予見できないのです。
ご存知のように経済学という学問があり、とても難しい理論がたくさんあって究めるのは容易ではありません。
もしかするとこの学問を究めれば予見ができるのかも、と思いたいところですが残念ながら今のところ答えはノー。
経済学を評するジョークに「経済学は全く反対のことを言っている2人の学者が、ノーベル賞を取れる学問である」というのがあります。
どうもお金儲けには無力そうです。
現に1997年にノーベル経済学賞を獲得したマイロン・ショールズというアメリカの学者が、自分の(金融取引に関する)理論を使った巨額なファンドLTCM(ロング・タlム・キャピタル・マネジメント)に参加しましたが、短期間で破綻をきたしてしまいました。
第一項でバブル経済下での持ち家投資を検証し、危険な投資であったことを述べましたが、実のところ、これも今だから冷静に評価できる、いわば結果論とも一言守えます。
とはいえ、これから投資を行うにあたって教訓にはなります。
バブル経済の教訓、そして将来は不可知であること。これらを前提にした不動産投資の王道というか、より安全に旨みを追求できる方法はないか? を考えてみましょう。
「レパレッジ効果」狙いより借入金リスクを極力回避まず第1は、当たり前のようですが不動産を購入するときに「借入金比率をあまり高めず自己資金をなるべく使う」ことです。
ただ、借入金を投じるほうが投資の効率が高まることがあるので先にご紹介しておきましょう。
自己資金1000万円で不動産運用をする場合を考えてみます。
1000万円の投資用マンションが売り出されているとして、まずはこのマンション1戸を自己資金で買ったとします。
仮に賃料が年間万円だとすれば、投資した自己資金の年利回りは万円1000万円H6%です(話を単純化するため管理費や税金などは考慮しません)。

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